ポータルサイトで部屋を探していて、「定期借家」という言葉が気になったことはありませんか。同じような部屋なのに、まわりより少し安い。理由はシンプルで、住める期間が決まっているからです。
この記事では、定期借家の仕組みと普通借家との違いを、法律の骨格と現場の実感の両方から解説します。先に言っておくと、私自身は定期借家を扱っていませんし、自分が借りる側でも選びません。その理由も含めて、ホンネで書きます。
この記事はこんな方におすすめです
- 定期借家の物件が安くて気になっている方
- 普通借家との違いをざっくり知りたい方
- 期間満了のときに何が起こるのか不安な方
結論
- 定期借家は「期間が満了したら契約が終わる」契約です。更新はありません
- 再契約は、貸主と借主の双方が合意したときだけ。約束されたものではありません
- その代わり、家賃は相場より1〜2割安いのが実感です
- 契約には書面と事前の説明が必須で、手続きが甘い契約には落とし穴があります
- 住む期間がはっきり決まっている人以外は、割安でも慎重に
自己紹介
mai
賃貸一筋20年の宅地建物取引士（不動産業界は27年目）。
賃貸業務一連の実務経験有り。
現在は年間約200本の賃貸借契約がメイン。
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定期借家とは
定期借家（定期建物賃貸借）は、借地借家法38条に基づく契約です。普通借家との最大の違いは、契約で決めた期間が満了したら、更新されることなく契約が確定的に終わることです。
成立するには形の決まりがあります。
- 書面による契約であること（電磁的記録による契約も認められています）
- 契約の前に、貸主が「この契約は更新がなく、期間の満了により終了します」と書かれた書面を交付して説明すること
この事前の説明がなかった場合、「更新がない」という定め自体が無効になります。つまり、見た目は定期借家でも、普通の借家として扱われる余地があるということです。借りる側にとっては、ここが大事なチェックポイントです。
また、期間が1年以上の契約では、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に「満了により契約が終了します」と通知しなければ、終了を主張できません。通知が遅れれば、その通知から6か月が過ぎるまでは住み続けられます。
普通借家との違い
ざっくり比べると、こうなります。
更新
普通借家：原則として更新でき、貸主側からの更新拒絶には正当事由が必要です
定期借家：更新なし。満了で終了。再契約は双方の合意があるときだけ
家賃
普通借家：その物件の相場どおり
定期借家：再契約できない前提の値引きとして、相場より1〜2割安いことが多い（私の実感です）
途中解約
普通借家：契約の特約どおり（解約予告○か月前、など）
定期借家：基本は特約どおり。ただし法律の救済があり、床面積200㎡未満の居住用で、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情で生活の本拠として使えなくなった場合は、1か月前に申し入れることで解約できます。これより借主に不利な特約は無効です
普通借家の更新や更新料の交渉については、家賃の値上げを言われたらや契約更新の交渉の記事で詳しく書いています。
定期借家が安い理由
安さの理由は一つです。貸す側にとって「確実に明け渡してもらえる」代わりに、借りる側は「確実に出ていく」ことを引き受ける。その交換条件として家賃が下がります。
私の感覚では、再契約の見込みがない定期借家で、相場より1〜2割安いくらいが妥当なラインです。それより安さが小さいなら、わざわざ定期借家を選ぶ意味は薄いと思います。
期間満了のとき、現場では何が起きるか
ここからは現場の話です。期間満了が近づいて「出ていってください」という話になると、正直、ゴネられる印象があります。「ずっと住めると思っていた」「聞いていない」という言い分です。
もっとも、まともな管理をしているところでは、このトラブルは基本的に起きません。契約のときに書面で念押しをし、満了の通知も半年前には出します。手続きを踏んでいる現場では、「普通借家だと思っていた」というクレームは、私の知る限り基本的にありません。
逆に言えば、契約時に定期借家の説明があいまいな会社には注意が要ります。安さだけで決めず、説明の書面をもらったかどうかを確認してください。
途中で解約したくなったら
定期借家は「期間中は絶対に出られない」契約ではありません。実務では、途中解約の相談があれば認める方向で話が進むことが多く、基本は契約書の特約や条文どおりの扱いになります。
ただし、契約によっては負担が重い場合があります。特約の内容次第では、残りの期間分の家賃を求められるケース（長い契約では2年分に及ぶことも）があるので、途中解約の条項は契約前に必ず確認してください。
法律上の救済（200㎡未満・やむを得ない事情・1か月前申入れ）は前述のとおりです。これは特約で上書きできません。
オーナーが定期借家を選ぶ理由
貸す側が定期借家にする理由で一番多いのは、本当に将来その家を自分で使う予定があることです。数年後に子どもが住む、将来戻ってくる、建て替えや売却の計画がある。こういう物件は、普通の借家では貸しにくいのです。
もう一つ、現場で聞くのは「更新料が取れなくなるのが困る」という理由です。更新のたびの収入や条件の見直しが読めない普通借家より、期間で区切れる定期借家を好むオーナーもいます。
どちらにしても、借りる側から見れば「満了で出ていくことが前提の物件」だという点は変わりません。
私が定期借家を扱わない理由
私自身は、定期借家の物件を扱っていませんし、やるつもりもありません。増えているという実感もありません。
理由は、満了のときに揉め事の種を抱えるからです。どれだけ書面で念押しをしても、「出ていけ」と言われる側の納得感は別問題で、現場の負担が大きくなります。そこまでの手間とリスクをかけて定期借家にする意味を、私は感じていません。
賃貸一筋20年の私ならこうする
私なら、借りる側として定期借家は選びません。相場より1〜2割安い程度では、満了ごとに引っ越しと初期費用がかかる分、見合わないからです。選ぶとしたら3〜4割安いときだけです。ただし、転勤の期間が決まっているなど、住む年数がはっきりしている人なら話は別で、その場合は割安な定期借家は合理的な選択になります。
まとめ
- 定期借家は期間満了で確定的に終わる契約。再契約は合意があるときだけ
- 安さは相場より1〜2割が目安。それ以下なら普通借家で十分
- 契約時の書面と事前説明が形骸化している物件は避ける
- 途中解約の特約は必ず確認。法律の救済（200㎡未満・やむを得ない事情）もある
- 住む期間が決まっている人には合理的。そうでなければ慎重に
ではまた。
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