今回の記事は、法人契約で賃貸の部屋探しをしている方向けです。
法人契約の方法や、自己負担を減らす事ができるか、等解説いたします。
悩み、疑問
- 駐車場や共益費が自己負担、家賃に上乗せできない？
- 家賃が規定を超えてしまう。家賃を減らし、共益費や駐車料に上乗せできない？
- 鍵交換代や消毒代の支払いはできない。免除してもらえる？
- 専有面積がオーバー。専有面積を修正できない？
- 入居時期、契約時期って指定できない？
- 会社専用の契約書って使えるの？
- 社宅代行業者が入るけど、契約ってできるの？
見解
この記事を読んでいる方の目的、願いは「社宅手当てを最大限活用したい」という事ではないでしょうか。
実は大手法人契約の交渉は、比較的行いやすいと言えます。
理由はズバリ信用度とリピート確率が高いから。
逆に言うと、小規模な法人は信用度が低く、交渉も行いにくいです。
そして気になる家賃や面積などの操作は基本的に難しいと言えます。
家賃操作ではなく家賃交渉に臨みましょう。
自己紹介
mai
賃貸一筋20年の宅地建物取引士。
賃貸業務一連の実務経験有り。
現在は年間約200本の賃貸借契約がメイン。
「満足度の高い取引の達成」を目指しましょう。
このサイトは、コンプライアンスを重視します。
常識から逸脱する行為は、事例として紹介することはありますが推奨はできません。
また、筆者の経験から派生した主観が含まれます。
ご意見、ご質問などお気軽にコメントください。
結論
- 家賃操作は、貸主により可
- 家賃操作は、会社への確認と承諾が必要
- 承諾を得られない場合、家賃交渉
- 社宅代行業者は、規定に従い交渉する
- 専有面積や物件情報の操作は、不可
- 会社指定の契約書は、使える場合がある
この記事を読むと得られる事
- 賃貸動向と、実情の把握
- 賃貸知識と、知恵の習得
- 取引の疑問と、不安解消
- 判断力と、対応力の向上
それでは細かく見て行きましょう。
法人契約の特徴
法人契約とは会社や企業等の名義で契約を取り交わす行為です。
法人契約をする主な理由は、福利厚生制度による個人負担の軽減です。
例えば家賃補助50％の場合、入居する社員の負担は半額になります。
住宅手当の名目で支払われる場合もあります。
大手企業では様々な補助項目があり、法人負担が可能な科目や金額が細部まで設定されています。
給与天引きもありますが、法人負担ができない科目は、原則個人契約、個人負担となります。
逆に中小企業は細部の指定は少なく、とりあえず全額法人が支払い、個人負担が必要な科目だけ給与天引き、といった企業が多いです。
法人契約の負担区分
法人契約において比較的多い負担区分を解説いたします。
主な補助科目は下記の通り。
- 賃料
- 管理費、共益費
- 敷金
- 礼金
- 仲介手数料
- 更新料
- 鍵交換代
必ずではありませんが比較的補助される事が多い科目となります。
主な対象外科目（自己負担）は下記の通り。
- クリーニング代
- 駐車場代、駐輪場代
- 町会費
- 室内消毒、室内抗菌、虫駆除
- 緊急サポート、24時間サポート
家賃以外は全て自己負担の可能性を秘めています。
会社の規定上、契約する事ができない科目を、指定されている場合があります。
- 敷金2ヶ月（1ヶ月）以上不可
- 礼金2ヶ月（1ヶ月）以上不可
- 賃料〇〇円以上不可
- 契約開始日〇月〇日以外不可
- 保証会社契約不可
- 緊急サポート、24時間サポート不可
- 室内消毒代不可
- 入居時クリーニング代不可
社宅代行業者が介入している場合、上記条件となっている場合が数多くあります。
入居者が入居したい物件を提示すると、社宅代行業者はこの条件で貸主に交渉してくれます。
代行業者の場合、交渉成立となる確率は高いです。
家賃操作は可能の場合がある
家賃操作をする理由は「家賃補助をフル活用したい」という事です。
実際にある相談内容はこちら。
- 駐車場（共益費）5,000円が自己負担、5,000円家賃に上乗せし、駐車料を免除してほしい。
- 規定家賃5000円オーバー、家賃を5,000円値下げし駐車料を5,000円上乗げてほしい。
- 礼金が100,000円が自己負担、家賃を5,000上げて礼金を0円にしてほしい。
操作できれば自己負担が減ります。
例えば駐車場代が自己負担の場合、駐車場無料（1台付）の物件を探すとお得感があります。
次の場合で考えてみます。
- 賃料100,000円 駐車料10,000円
- 賃料110,000円 駐車場1台付
①は自己負担が10,000円となる為、自己負担のない②の方がお得感があります。
どうしても①の物件に入居したい場合、下記のような質問がきます。
- 駐車料を「賃料に合算」できませんか？
- 貸主により可能です。
貸主と交渉し承認が降りれば合算してくれる場合があるのです。
普通の家賃交渉と同じです。
違法性もありません。
取引は当事者の合意があれば成立します。
会社に隠れコソコソ家賃操作をする事は禁止です。
家賃操作は法律上問題ありませんが、会社の規定上は禁止の場合がある為です。
会社にこの事実が知られたらどうでしょう？
あなたの信頼度が下がり、場合によっては処分なども考えられます。
実際に会社から「賃料が高いのは何故ですか？」と確認が入った事例もあります。
家賃操作を希望する場合、会社からの許可が必要です。
許可を得られる確率は低いです。
家賃操作は現実的でないと言えます。
法人契約の主体は法人で、入居者ではありません。
法人の知らない所で家賃操作をするという事は不正と捉えられる可能性があります。
きちんと筋を遠し、会社の承認を得る必要があります。
では承認が得られなかったらどうすれば良いでしょう。
シンプルに「家賃交渉」をしましょう。
賃貸物件、交渉のコツは？家賃交渉、初期費用や月額費用、条件、タイミング等の交渉術を伝授。 家賃操作は値上げを促す行為を伴う為、不正と捉えられがちです。
家賃操作ではなく値下交渉です。
値下交渉は問題となる可能性が極めて低いです。
心配であれば会社の承認を得た上で、思う存分値下交渉をしましょう。
専有面積や物件情報の偽造は不可
次に専有面積がオーバーしてしまうケースを、実際の相談から考えてみましょう。
- 会社規定、専有面積が60㎡まで
- 気に入った物件の専有面積が61㎡
- 契約書の専有面積だけを60㎡に書き換える事はできませんか？
- 書き換える事はできません。
1㎡程度なら良い気もします。
貸主からしても決して悪い話ではありません。
では何故不可なのでしょうか。
「偽造」だからです。
契約書等の虚偽の記載は宅建業法違反となり、仲介業者は処分されます。
面積を含む設備や物件情報等、事実の操作は不可となります。
会社指定の契約書は使える場合がある
通常契約書は貸主や仲介業者で作成しますが、稀に契約書の書式を指定する企業があります。
この場合貸主の同意を得る必要があり、断られる場合があります。
断られると契約する事はできませんが、基本的には同意してくれます。
管理会社は使い慣れた自社の契約書を切望します。
個人契約で補助が出る場合も同様
法人契約ではなく個人契約で補助が出る場合があります。
この場合、契約上法人は部外者扱いです。
しかし取引を操作し会社へ申請する事に違いはありません。
事前に会社の承諾を取り付けましょう。
貸主や不動産会社と共謀し操作する方もいます。
くれぐれも操作した記録は不動産会社に残る、という事をお忘れなく。
まとめ
- 家賃操作は、貸主により可
- 家賃操作は、会社への確認と承諾が必要
- 承諾を得られない場合、家賃交渉
- 社宅代行業者は、規定に従い交渉する
- 専有面積や物件情報の操作は、不可
- 会社指定の契約書は、使える場合がある
家賃操作や物件情報の操作は基本的に難しいです。
この記事では操作ではなく交渉を推奨します。
リスクのある取引は避け、を期待しましょう。
