今回は部屋探しをしている方、既に入居中の方、更新料って何だろうって思った事はありませんか？
この記事はこんな方々におすすめです。
- 更新料ってなに？
- 更新料って払わなければいけないの？
- 更新料って何に使われるの？
- 更新料があるから引っ越しをしたいな
結論
- 更新料は支払う必要がある
- 平均期間は2年に1度
- 平均金額は賃料の1ヶ月分
自己紹介
mai
賃貸一筋20年の宅地建物取引士。
賃貸業務一連の実務経験有り。
現在は年間約200本の賃貸借契約がメイン。
「満足度の高い取引の達成」を目指しましょう。
このサイトは、コンプライアンスを重視します。
常識から逸脱する行為は、事例として紹介することはありますが推奨はできません。
また、筆者の経験から派生した主観が含まれます。
ご意見、ご質問などお気軽にコメントください。
この記事を読むと得られる事
- 賃貸動向と、実情の把握
- 賃貸知識と、知恵の習得
- 取引の疑問と、不安解消
- 判断力と、対応力の向上
それでは細かく見て行きましょう。
結論、更新料とは契約を延長する為の費用です。
詳しく解説いたします。更新料は通常二年に一回のペースで借主が貸主に支払います。
更新料の詳細は賃貸借契約書に必ず記載があります。
どのように記載があるかというと「契約期間は二年、更新することが可能、更新時借主は貸主に対し1ヶ月分の費用を支払う」と言うような内容です。
この場合、契約期間を延長したい場合は、1ヶ月分の費用を貸主に支払う必要があります。
ちなみに居住用として借りた場合の更新料は非課税です。
更新料が契約期間を延長するために必要だということは分かりましたね。
では更新料、何となく支払っている方も多いと思いますが、具体的に何に使われているのでしょう。
更新料の意味、用途を考えたことがあるでしょうか？これも一言で言いますと、家賃の一部という事がいえます。
特別何かに使われるというわけではありません。
難しい言葉で言いますと、賃料の補充、前払、契約を継続するための対価、とされています。
要するに家賃の一部です。
もう少し言うと、更新料を払うとその費用は賃貸物件の収益として勘定され、再度契約（更新手続きを）する事で、お互いの契約に対する認識が再構築されます。
支払いを受けた貸主はその代わり、というわけではありませんが、向こう二年間の住居提供を保証しますよ、という感じのお金です。
ちなみにこの更新手続きを行うのは通常管理会社や不動産会社です。
貸主に払われる更新料ではありますが、実態としてはそのまま不動産会社が取得している場合もあります。
更新料の相場は1ヶ月です。ただし、更新料がある物件限定の話で、更新料がない物件もあります。
更新料は賃貸物件全てで必要というわけではありません。
これも敷金・礼金にに続き、不動産特有の慣習的な要素が強く、地域によりあったりなかったりします。
敷金ってなに？相場や返金など、わかりやすく解説。
礼金は返金される？相場や用途、由来等の基礎知識について解説。
そして相場はというと、個人的な感覚ですが、一都三県のほとんどは1ヶ月ではないかと思います。
1ヶ月以外あまり見たことはありません。
もちろん数万円だったり、0.5ヶ月、1.5ヶ月、2ヶ月、なんて物件もあると思います。
2ヶ月以上は見たことはありませんが、昔は関西圏では結構あったとか？聞いたことはあります。
常識的な範囲で考える意味でも1ヶ月（以内）と言うのが相場ではないかなと感じます。
また、この更新料、高すぎる場合は交渉した方が良いでしょう。高額な更新料は裁判でも認められません。
最高裁で、更新料自体は一定の合理性が認められています。
安い分には問題ないのですが、適正範囲は1ヶ月から高くても2ヶ月まで、個人的には2ヶ月でも高い気がします。
また契約期間も1年や2年、3年等もありますが、1年の場合は毎年更新となります。
この場合、更新料の相場としてはもう少し下がるはずで、例えば「毎年2ヶ月分の更新料」なんていう契約は、適正範囲を超えていると考えられます。
更新手続きはシンプルかつ簡単、管理会社や不動産屋から通知が来たら、その指示に従い支払いましょう。
基本は更新料の支払いと、更新契約の締結です。自動更新の場合もあります。
通常は2ヶ月前から3ヶ月前には通知が来ると思いますが、管理会社や不動産屋によって違うので、念の為更新時期だけは覚えておくようにしましょう。
更新時期は覚えておいてもらうとして、さらに注意していただきたいことが、もう一つあります。
それは解約を考えている場合、です。更新をしてすぐ解約ということは避けましょう。
賃貸借契約の解除は基本的には告知義務というルールが存在します。
そしてその告知義務は通常は1ヶ月から2ヶ月前となっており、事前に貸主に告知をする必要があります。
テナントや特殊な物件の場合、3ヶ月から6ヶ月前、なんていう物件も存在します。
- 1ヶ月前の告知義務が必要な場合、1月15日に告知をした場合は、2月14日が最短の解約日、ということになります。
- もし更新日が2月1日だとしたらいかがでしょう？更新料1ヶ月分を支払いした直後に退去、という人生でも最も無駄な部類に入ると思われる費用を支払うことになります。
更新料の意味を思い返してみましょう。「もう二年間契約を継続させる為の対価」でしたよね？
365日住めるところ、14日しか住まないのに更新料を払わなければいけないなんて、ちょっと受け入れられないですよね。
ちなみに賃料は月割精算の場合もありますが、日割り精算が可能な場合もあります。しかし更新料は日割りという考え方自体がなく、0か100です。契約上、割引もないです。
ではこのような場合どうしたら良いのでしょうか。
残念ながら、契約書に明記されている以上、おとなしく支払う事を覚悟してください。
更新料は支払う必要があると認めた上で、管理会社や不動産屋に掛け合ってみましょう。
手段は感情論しかありません。
喜怒哀楽でいえば「哀」です。
基本的には変更は不可、一切受け付けられないという場合がほとんどだと思います。
私もそういった相談は数えられないほど受けてます。
何回受けても気の毒に感じます。
できる限りのことはしてあげたいと考えます。
不動産会社によっては貸主に頑張って掛け合い、貸主によっては今回は無しでいいよ、とか、半額でいいよ、とか僅かな確率ではありますが、可能性はゼロではありません。
何も言わないよりは言った方が良いです。
賃貸の契約更新。家賃と更新料、値下げ交渉のコツ、タイミングは？
決して期待してはいけません。
交渉が上手くいかなかった時に「怒」の感情が湧き出てしまう可能性があります。
過度に期待する事は禁止、ダメ元で依頼しましょう。
私個人としては、更新料はゼロ、撤廃すべきだと感じます。
更新料はよくある不動産業界に根付く昔の名残です。
賃料の補充という意味合いであれば、先に補充して（賃料を上げて）おけば良いのです。
契約を継続させるための対価、という意味も腑に落ちないと思います。
契約を締結している以上当然の事なので。
賃料を上げると入居が決まらない、賃料を下げて入居してもらい更新料で補充するということです。
であれば値下げをしていない人気物件は必要ないはずです。
人気物件は家賃を値上げし、更新料もしっかりもらうのです。
賃貸経営とはそういうもので、更新料も含み計算し計画を立てるのです。
さらに言うと入居者が決まらないのは賃料設定のミス、計画のミスです。
家賃を下げたから更新料で補うという理由も個人的には違和感があります。
逆に人気があるからと賃料を上げているのも、計画時の設定ミス、値付けが安すぎた、ということ。
賃料設定の誤算があった、と言えます。
賃料以外の費用でランニングコストを紛らわしくさせるのは、やめてほしいですね。
- 更新料は支払う必要がある
- 平均期間は2年に1度
- 平均金額は賃料の1ヶ月分
以前もお伝えした通り、ホテルの宿泊で更新料はありません。
サブスクリプション、定額で使い放題、更新料はありません。
不動産業界は昔から変わらない、慣習的な仕組みが根強く残っています。
更新料を廃止するだけで良いのです。
それだけでこの記事に書いてあること全てが不要な情報です。
長々この記事を読み、覚える必要もありません。
ややこしい解約時の注意事項も覚える必要がありません。
最近では目安賃料という表示方法がありますが、そういう事です。
全て賃料に換算して月額の賃料を設定すれば良いだけです。
昔の産物は捨て、新型賃貸借に変異することを願いつつ、微力ながら提唱していきたいと思います。
ではまた。
